Resbalones y caídas, derrumbes de escaleras, pasadizas en mal estado, iluminación insuficiente: cuando la negligencia del propietario de un inmueble te causa una lesión, la ley de Texas lo hace responsable. Esta guía explica lo que debes hacer antes de que desaparezcan las pruebas.
La responsabilidad civil por las instalaciones cubre cualquier lesión causada por una condición insegura en una propiedad en la que tenías permiso legal para estar. Estos son los casos más comunes en Texas.
La demanda más común por responsabilidad civil del propietario. Las tiendas de abarrotes, los restaurantes y los locales comerciales tienen la obligación de inspeccionar y subsanar los derrames. Si no se colocó un letrero de “piso mojado” y no se intentó limpiar en un plazo razonable, el propietario tenía conocimiento implícito del peligro.
Los pasamanos rotos, los escalones desnivelados, las aceras agrietadas y los cambios de nivel no señalizados son defectos comunes en las propiedades. Los propietarios de inmuebles comerciales deben mantener las vías de acceso en condiciones razonablemente seguras y advertir sobre los peligros conocidos.
Los baches, la iluminación deficiente, los bordillos sin señalizar y el hielo o el agua estancada en los estacionamientos son peligros que los propietarios deben resolver. La iluminación inadecuada que haya contribuido a una caída o a una agresión constituye una teoría de responsabilidad civil por las instalaciones distinta, pero relacionada.
Como cliente, usted es un invitado, lo que le otorga la mayor protección legal según la ley de responsabilidad civil de Texas. El negocio tiene la obligación activa de inspeccionar y subsanar los peligros, no solo de reaccionar cuando se le informan. El hecho de no realizar inspecciones periódicas puede dar lugar a responsabilidad civil.
Los propietarios deben mantener las áreas comunes en condiciones razonablemente seguras para los inquilinos y sus invitados. Las portadas rotas, los elevadores que no funcionan correctamente, los pasillos sin iluminación y las amenazas de seguridad conocidas que no se resuelven pueden constituir fundamentos para una demanda por responsabilidad civil del propietario.
Si te agredieron en un lugar comercial donde era previsible que se produjeran actos delictivos —y el propietario no proporcionó la seguridad, la iluminación o los controles de acceso adecuados—, podrías tener derecho a presentar una demanda por negligencia en materia de seguridad, además de un proceso penal contra el agresor.
Según la ley de responsabilidad civil por las instalaciones de Texas, la obligación que se tiene contigo depende del motivo por el que te encontrabas en la propiedad. Esta clasificación es la base de tu caso —y lo primero que cuestionará un abogado defensor—.
Un invitado ingresa con la invitación expresa o implícita del propietario, por lo general con un fin comercial que beneficia a ambas partes. Como invitado, tienes derecho a la deber de diligencia máxima según la ley de Texas. El propietario debe:
Si fuiste cliente de una tienda, un restaurante, un hotel o cualquier negocio abierto al público, es casi seguro que seas un invitado —el estatus legal más sólido para una demanda por responsabilidad civil por las instalaciones—.
Un licenciatario ingresa con el permiso del propietario, pero con un fin propio —por ejemplo, como invitado social—. La obligación que se le impone es menor. El propietario debe:
Un intruso entra sin ningún derecho ni invitación. El propietario solo tiene el deber de no causar daño al intruso de manera intencional, temeraria o por negligencia grave. Existe una excepción importante: en el caso de los niños intrusos (doctrina de la «atractiva molestia»), puede existir un deber mayor si el peligro —como una alberca— es susceptible de atraer a los niños.
Los casos de responsabilidad civil por instalaciones se ganan o se pierden en función de las pruebas. Los pasos que se indican a continuación son urgentes: algunos plazos vencen a las pocas horas del incidente.
Informa de inmediato a un gerente o a un empleado del establecimiento y pídeles que redacten un informe escrito del incidente. Solicita una copia antes de irte. Este informe constituye un registro oficial y hace que sea casi imposible que el establecimiento afirme más adelante que el incidente nunca se reportó. Si se niegan a redactar un informe, documenta esa negativa.
El peligro que provocó tu caída —el líquido derramado, el escalón roto, la barandilla que falta, el piso mojado— suele repararse o limpiarse a los pocos minutos de ocurrir el incidente. Tómale fotos desde varios ángulos antes de que esto suceda. También toma fotos de la ausencia de letreros de advertencia, las condiciones de iluminación y cualquier área circundante que muestre el estado general de mantenimiento del inmueble.
Pídele a cualquier persona que haya visto la caída —o que pueda describir cuánto tiempo llevaba presente el peligro antes de tu caída— su nombre y número de teléfono. Un testigo que pueda declarar que el líquido derramado estuvo ahí durante veinte minutos antes de que lo limpiaran constituye una prueba contundente de conocimiento implícito. Los transeúntes que no vieron ningún letrero de “piso mojado” son igualmente valiosos.
No laves tu ropa ni tus zapatos después del incidente. El calzado puede proporcionar evidencia de la capacidad de tracción, algo que la aseguradora del inmueble intentará usar en tu contra. Tu ropa puede tener residuos del derrame. Coloca todo en una bolsa y guárdalo tal como está. Es posible que tu abogado necesite estos artículos para analizarlos.
Acude a una sala de emergencias, a un centro de atención de urgencias o a tu médico el mismo día, incluso si el dolor parece leve. Las lesiones sufridas en un lugar público suelen empeorar en un plazo de 24 a 72 horas a medida que aparece la inflamación. Un expediente médico del mismo día establece una relación directa y documentada entre el incidente y tus lesiones que no podrá ser cuestionada más adelante.
Las grabaciones de vigilancia en tiendas, restaurantes y complejos de apartamentos suelen sobrescribirse cada 30 a 72 horas. AK Law puede enviar una carta de retención de pruebas al propietario en cuestión de horas, lo que lo obliga legalmente a conservar todas las pruebas en video. Si las grabaciones muestran que el peligro había estado presente durante un tiempo considerable, esa evidencia por sí sola puede hacer que ganes tu caso. Esperar incluso 48 horas puede significar que se pierda para siempre.
No describas el accidente, no publiques fotos ni comentes sobre tu estado en ninguna red social. Los abogados de la defensa revisan constantemente las redes sociales en busca de publicaciones que puedan utilizarse para argumentar que no estás tan lesionado como afirmas o que estabas distraído en el momento de la caída. Una sola publicación puede socavar una demanda que, de otra manera, sería sólida.
Lleva un registro escrito de tus niveles de dolor, citas médicas, medicamentos, días de trabajo perdidos y actividades que ya no puedes realizar. Este registro contemporáneo es difícil de refutar y se convierte en la base para calcular los daños no económicos —dolor y sufrimiento, pérdida del goce de la vida— que pueden superar los gastos médicos en casos graves de accidentes en instalaciones.
Asiste a todas las citas médicas. Las aseguradoras de bienes analizan minuciosamente las interrupciones en el tratamiento y las utilizan para argumentar que las lesiones no fueron graves o que no hiciste todo lo posible por minimizar tus daños. Un tratamiento constante y documentado respalda directamente el valor de tu reclamo.
Las aseguradoras de bienes capacitan a sus peritos específicamente para las reclamaciones por responsabilidad civil de las instalaciones. Estas son las seis afirmaciones que más se utilizan en contra de los tejanos lesionados.
Las cadenas minoristas, los restaurantes y las empresas administradoras de departamentos cuentan con seguros de responsabilidad civil especializados, con peritos que se ocupan a diario de reclamaciones por resbalones y caídas. Estas son las seis tácticas que se utilizan con mayor frecuencia en Texas.
Afirman que el peligro apareció momentos antes de tu caída —no con suficiente antelación como para que se hubieran dado cuenta o lo hubieran solucionado—. Las imágenes de vigilancia que muestran que el peligro existía desde hacía bastante tiempo desmienten este argumento.
Te clasifican como titular de una licencia o incluso como intruso para reducir la responsabilidad que les corresponde. La naturaleza de tu visita —por qué te encontrabas en la propiedad y quién te invitó— debe quedar claramente documentada.
Presentan una declaración de un empleado en la que se afirma que había un letrero de “piso mojado” colocado en el lugar —en algunos casos, incluso muestran un letrero que se colocó después de la caída—. Las fotografías y las declaraciones de los testigos tomadas inmediatamente después del incidente contradicen esta versión.
Afirman que tus zapatos no tenían la tracción adecuada o que no eran apropiados para las condiciones. Tu calzado conservado —junto con un análisis pericial, si es necesario— puede refutar este argumento.
Recopilan tu historial médico y sostienen que tu dolor de espalda, rodilla o cuello ya existía antes del incidente. La ley de Texas permite obtener una indemnización cuando una caída agrava una afección preexistente, pero necesitas un abogado para presentar este argumento correctamente.
Una oferta de acuerdo anticipada —antes de contar con los resultados de las pruebas de imagen, las opiniones de los especialistas o un diagnóstico completo— tiene como objetivo resolver tu reclamo a bajo costo. Una vez firmada, no se puede reabrir.
Las aseguradoras de bienes conservan las pruebas que les benefician. AK Law conserva las pruebas que te benefician a ti, y actuamos en cuestión de horas.
